Découvrez notre article qui présente 11 méthodes d'évaluation. Que vous soyez un investisseur, un entrepreneur ou simplement curieux, cet article est fait pour vous !
Sommaire
Introduction
Si l’utilisation des barèmes professionnels tend parfois, et sans doute à tort, à occulter les autres méthodes, on se doit de souligner la grande diversité des méthodes d’évaluation des fonds de commerce.
Cette diversité répond à la variété des fonds de commerce et de leurs conditions d’exploitation. Il est au surplus préférable d’utiliser deux ou trois méthodes appropriées par rapport au fonds de commerce à analyser plutôt que de recourir à une seule méthode.
En effet, si un commerce réalise un chiffre d’affaires important tout en n’étant pas rentable, on va aboutir à des estimations très différentes suivant les méthodes utilisées. En se basant sur une seule méthode, la valorisation risque de ne pas être pertinente.
L'évaluation par comparaison et l'évaluation à l'aide de barèmes sont les plus pratiquées par les tribunaux
Elles sont réputées donner les résultats les plus représentatifs du marché auquel elles se réfèrent.
La Cour de cassation a ainsi posé le principe général selon lequel la valeur vénale réelle d’un fonds de commerce ne peut pas être déterminée sans qu’il soit procédé à des comparaisons tirées de la cession, à l’époque de la mutation, de fonds de commerce intrinsèquement similaires (Cass. com. 410-1988, n° 87-12.633 : RJF 1/89 n° 131 : Cass. com. 9-5-1990 n° 663 : RIF 7/90 n° 924).
Les autres méthodes d’évaluation peuvent être utilisées en complément de la méthode par comparaison ou lorsque toute comparaison est impossible faute de termes de comparaison suffisamment nombreux et probants.
Important : Quelle que soit la méthode utilisée, il est nécessaire d'ajuster la valeur en fonction de différents éléments
L’emplacement géographique
Un bon emplacement contribue à augmenter la valorisation d’un fonds de commerce, et inversement en cas de mauvais emplacement ;
Le bail commercial
il s’agit d’un contrat primordial pour l’exploitation d’un fonds de commerce car il permet à l’exploitant de disposer de locaux pour exercer son activité. Le nombre d’années restantes et les modalités financières du bail constituent un critère important ;
Les locaux
La configuration des locaux de l’entreprise, leur superficie et leur état sont des éléments très importants pour estimer la valeur d’un fonds de commerce ;
L’état de l'outil de travail
Du matériel récent, de qualité et bien entretenu contribue à augmenter la valeur d’un fonds de commerce. Un outil de travail vétuste impliquera des investissements, ce qui impactera à la baisse la valorisation ;
L’équipe
Les contrats de travail des salariés de l’entreprise seront transférés lors de la cession du fonds de commerce ; la qualité de l’équipe en place est donc un facteur important pour l’estimation Une équipe qualifiée, complémentaire et présente depuis plusieurs années augmente la valeur d’un fonds de commerce, à condition qu’elle reste en place après la cession ;
La clientèle
Il s’agit d’un élément indispensable du fonds de commerce dont le chiffre d’affaires cliente directement. Une clientèle fidèle, diversifiée et fiable bonifie la valeur d’un fonds de commerce ;
La conjoncture économique
Une conjoncture favorable est un critère valorisant alors qu’une conjoncture défavorable freine les transactions et pèse sur les prix. Le phénomène est semblable à celui observé sur le marché immobilier.
Méthode d'évaluation par comparaison
L’évaluation par comparaison consiste à se référer à des mutations de fonds comparables au fonds à évaluer par un maximum de critères de comparaison (nature, état, situation, importance, etc.).
Cette technique exige une bonne connaissance du marché local pour éviter des comparaisons hasardeuses.
Elle suppose notamment des conditions matérielles, économiques et juridiques d’exploitation comparables entre le fonds à estimer et les termes de référence. Il est exceptionnel, voire impossible, de rencontrer des fonds identiques ou similaires en tous points. Le savoir-faire de l’évaluateur s’exprimera donc par une approche d’encadrement du bien en cause par des éléments de comparaison réputés respectivement de moindre et de meilleures valeurs.
La Cour de cassation a fait application de ces principes en validant un arrêt qui, après avoir relevé que la valeur vénale réelle du fonds de commerce cédé à la société requérante pouvait être déterminée par comparaison avec d’autres cessions.
Ces dernières doivent être intervenues en nombre suffisant et à des dates relativement proches de la cession litigieuse. Ainsi que de fonds de même nature et situés dans des villes de taille et de tissu économique semblables.
L’administration fiscale retient que le chiffre d’affaires moyen du fonds de commerce acquis et ceux des fonds de comparaison les plaçaient dans une même catégorie d’importance d’activité et que la valeur du ratio entre le prix de vente et le chiffre d’affaires retenue par l’administration était inférieure à celle des termes de comparaison, de sorte que le redressement était justifié.
La pertinence de cette évaluation par comparaison n’était pas affectée par la circonstance que certains termes de comparaison correspondaient à des fonds de commerce situés hors d’un centre commercial, dans la mesure où la situation privilégiée du fonds litigieux au sein d’un tel centre induisait un afflux régulier de clientèle (Cass. com. 6-2-2007 n° 05-16.448: Bulletin IV n° 23).
Méthodes d'évaluation financières
Méthodes d'évaluation mathématiques
Les méthodes d’évaluation mathématiques qui mettent en formules complexes les éléments privilégiés de l’activité commerciale (méthodes Retail, Leake…) supposent une connaissance certaine des données comptables, voire analytiques, du fonds de commerce à estimer, ce qui exclut souvent leur utilisation dans le contexte d’une recherche de valeur vénale définie par référence au marché.
Méthodes d'évaluation par les bénéfices
La méthode d’évaluation par les bénéfices consiste à appliquer aux bénéfices un coefficient tiré non pas d’un barème mais d’une observation objective du marché.
Cette méthode peut s’analyser comme une évaluation par comparaison privilégiant l’un des paramètres de la valeur d’un fonds de commerce, à savoir le bénéfice dégagé.
Elle est délicate à appliquer du fait des facteurs de gestion qui interviennent dans la détermination du bénéfice réel d’une exploitation.
Un bénéfice important ne constitue pas nécessairement un gage de qualité du fonds ; par exemple, l’importance des bénéfices affichés peut révéler un déficit d’investissement susceptible de dévaloriser le fonds à plus ou moins long terme.
Le bénéfice doit donc être analyse et retraité avant d'être utilise pour estimer la valeur d’un fonds de commerce.
Il est donc préconisé de réintégrer dans les bénéfices: les amortissements excédant une dépréciation normale ou les provisions sans objet.
Il convient également d’ajouter, dans certaines circonstances, les salaires et charges sociales des dirigeants, surtout lorsqu’ils sont supérieurs à la rémunération qui serait attendue du type d’activité exercé.
Pour tenir compte de la progression ou de la régression du commerce, on applique des coefficients de pondération déduits de l’observation du marché.
Enfin, pour tenir compte de l’érosion monétaire, l’évaluateur peut appliquer l’indice Insee du coût de la construction.
Formule de l'évaluation par les bénéfices
On aboutit ainsi à la formule :
Valeur du fonds de commerce = bénéfice pondéré × n
Où n est le coefficient multiplicateur qui varie, généralement, de 1 à 10
Méthodes d'évaluation par la marge brute
L’estimation de la valeur vénal d’un fonds de commerce par la marge brute est une variante de l’évaluation par le bénéfice ; elle consiste à appliquer un coefficient à la marge brute.
Les modalités de calcul de la marge brute différent suivant les sources utilisées.
Il s’agit, en règle générale, du résultat d’exploitation, augmenté des amortissements et des provisions pour risque à caractère de réserve (marge brute d’autofinancement ou cash-flow), à laquelle sont généralement ajoutés tout ou partie du salaire et des charges sociales des dirigeants, ainsi que, le cas échéant, les frais financiers.
Le résultat ainsi dégagé reflète en principe les capacités bénéficiaires de l’établissement évalué.
On retient le bénéfice moyen des trois dernières années, indépendamment de tout événement extraordinaire (la maladie de l’exploitant ou l’ouverture du commerce). Ce bénéfice est affecté d’un coefficient qui peut varier de 1 à 9, mais s’inscrit généralement dans une fourchette de l’ordre de 3 à 7 fois la rentabilité moyenne.
Méthodes d'évaluation par le chiffre d'affaires
L’évaluation par le chiffre d’affaires consiste à appliquer au chiffre d’affaires un coefficient tiré non pas d’un barème mais d’une observation objective du marché.
Le chiffre d’affaires à retenir est le chiffre d’affaires moyen, qui se définit comme la moyenne des chiffres d’affaires normaux que le fonds de commerce est supposé réaliser dans l’avenir compte tenu des résultats d’une étude de marché.
On retient généralement le chiffre d’affaires brut HT. Il peut être annuel, hebdomadaire ou journalier.
Comme dans la méthode précédente, pour tenir compte de la progression ou de la régression du commerce, on applique des coefficients de pondération déduits de l’observation du marché.
Formule de l'évaluation par les bénéfices
Valeur = C.A HT x n
Où n est le coefficient multiplicateur constaté sur le marché des fonds du même type
Méthodes d'évaluation par l'excédent brut d'exploitation
La méthode d’évaluation par l’excédent brut d’exploitation affine la méthode de la marge brute, en prenant en compte la valeur du droit au bail.
Elle opère une distinction entre, d’une part, la valeur du droit au bail liée à la faiblesse du loyer par rapport au marché qui entraine une véritable rente de situation et, d’autre part, la valeur de la clientèle liée au travail de l’exploitant qui exprime la capacité bénéficiaire qui serait celle du fonds si le loyer correspondait à la valeur locative de marché.
Dans un premier temps, la valeur du droit au bail est déterminée par la méthode du différentiel de loyer (différentiel de loyer = valeur locative de marché – loyer effectif du local).
Dans un second temps, la valeur liée au travail de l’exploitant est déterminée par référence à l‘excédent brut d’exploitation (EBE), défini comme étant le résultat économique de l’entreprise qui ne tient compte ni de la manière dont l’entreprise est financée, ni de sa politique d’amortissement ou de provision, ni des éléments exceptionnels de son activité.
Définition de l'excédent brut d'exploitation (E.B.E)
La définition de l’excédent brut d’exploitation retenue dans le cadre de cette méthode d’évaluation est la suivante : le résultat d’exploitation augmenté de la dotation aux amortissements, des provisions, de l’excédent de rémunération perçu par l’exploitant par rapport à son travail effectif, des éventuels frais de siège, et de la part anormale des variations de stock.
Si l’excédent brut d’exploitation est inférieur à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectif du local, la valeur du fonds n’excède pas la valeur du droit au bail correspondant.
Si l’excédent brut d’exploitation est supérieur au loyer du local augmenté de la différence entre celui-ci et la valeur locative de marché, cet excédent représente les capacités bénéficiaires réelles du fonds indépendamment de toute rente de situation liée à « l’insuffisance » de loyer.
Application d'un coefficient à l'excédent brut d'exploitation (E.B.E)
Il est affecté d’un coefficient généralement:
- compris entre 2 et 7 suivant la qualité de l’exploitation,
- De 2 à 4 pour les fonds de commerce exploités par des indépendants et;
- De 5 à 7 pour des fonds de commerce exploités par des enseignes nationales.
Ce coefficient qui dépend du taux de marge et du volume de chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant est plus élevé pour les enseignes nationales, compte tenu de leur taux de marge et de leurs volumes de chiffre d’affaires généralement plus élevés. La capitalisation des bénéfices générés par le travail de l’exploitant donne la valeur de la clientèle, des agencements et du matériel.
Formule de l'évaluation par l'E.B.E
La valeur du fonds dans son ensemble est égale à la somme de ces deux éléments : valeur du droit au bail et valeur liée au travail de l’exploitant.
Méthodes d'évaluation sur la base des flux futurs ("Discounted Cash Flow")
La méthode de valorisation consiste à se baser sur les revenus prévisionnels futurs de l’entreprise. Il s’agit d’actualiser les flux futurs de trésorerie sur un certain nombre d’année.
Cette méthode est basée sur des prévisions, et non pas sur des chiffres financiers déjà établis sur le passé et le présent.
Méthodes d'évaluation d'après la valeur unitaire du mètre carré boutique
Cette méthode conduit à déterminer la valeur minimale d’un fonds de commerce qui sera en fait la valeur du droit au bail.
Sa mise en œuvre suppose l’existence d’un marché du droit au bail suffisamment dense et homogène pour permettre de dégager une valeur du mètre carré de boutique applicable à la superficie pondérée du local d’exploitation.
Cette approche suppose une banalisation des composant du fonds de commerce qui seraient indépendantes du local d’exploitation comme le matériel, aménagements, etc.
Méthodes d'évaluation d'après le loyer du local commercial
L’évaluation d’après le loyer du local commercial ne se justifie que dans l’hypothèse où le local d’exploitation constitue la principale, voire la seule, composante de la valeur du fonds de commerce à estimer.
Même dans cette dernière hypothèse, l’évaluation de la valeur du droit au bail qui se réfère au marché sera préférée, sauf à considérer comme négligeables des paramètres tels que les conditions juridiques du bail, l’emplacement des locaux, la durée du bail restant à courir, etc.
L’évaluation par la valeur du droit au bail est, en définitive, la valeur minimale d’un fonds de commerce.
Méthodes d'évaluation par référence aux valeurs antérieures
La méthode d’évaluation par référence aux valeurs antérieures consiste à appliquer aux valeurs antérieures de cession du fonds en cause des coefficients de correction censés prendre en compte l’inflation et les événements intrinsèques ou extrinsèques qui auraient contribué à l’évolution du fonds de commerce concerné.
La marge de subjectivité qui existe nécessairement dans l’appréciation des coefficients de correction rend cette méthode peu fiable. En outre, la méthode suppose que les valeurs antérieures étaient a priori correctes et que la valeur vénale d’un fonds de commerce peut se déterminer par auto-référence : les deux postulats sont critiquables.
Néanmoins, en l’absence d’éléments de comparaison contemporains de la mutation, la jurisprudence de la Cour de cassation admet qu’il est possible de prendre en considération la valeur vénale retenue pour une mutation antérieure susceptible d’être actualisée. Mais cette solution suppose que la valeur antérieure retenue comme valeur de référence soit effectivement « susceptible d’être actualisée ».
Utilisation de barèmes par professions
La méthode dite des barèmes professionnels se réfère généralement au chiffre d’affaires et consiste à appliquer aux résultats moyens (en général la moyenne des trois dernières années d’exploitation normale du fonds) des correctifs tirés d’un barème établi à partir d’une étude de marché généralisée sur un secteur géographique plus ou moins étendu.
Par son succès, cette méthode s’auto-génère et se stabilise dans la mesure où le nombre croissant des transactions conclues sur la base de ce mode d’évaluation tend à conforter le barème.
Toutefois, ses résultats peuvent s’avérer moins fiables que ceux qui seraient obtenus en mettant en œuvre la méthode de l’évaluation par comparaison avec une recherche effective d’éléments de référence proches du bien à évaluer.
En pratique, confrontés à la difficulté de trouver des termes de comparaison suffisamment probants, l’administration et les tribunaux retiennent souvent la méthode des barèmes par professions pour évaluer la valeur vénale taxable des fonds de commerce.
Il reste que, pour maintenir la qualité de cette méthode, les barèmes par professions doivent être régulièrement actualisés pour tenir compte des fluctuations du marché.
Dans les faits, ces barèmes s’avèrent relativement stables par rapport aux fluctuations du marché.
On constate dès lors une tendance, chez les évaluateurs, à utiliser les barèmes par professions plutôt en accessoire à une évaluation par comparaison, par exemple à titre de recoupement.
Barème d'évaluation proposé
Il n’existe pas de barème officiel de référence, et l’administration fiscale n’a pas de barème qui lui soit propre.
Les experts et auteurs spécialisés en matière de valorisation d’une entreprise proposent des barèmes qui divergent plus ou moins selon la profession concernée.
Toutefois, compte tenu des impératifs de référence au marché, les divergences entre les différents barèmes ne devraient pas gêner de façon insurmontable le travail d’un évaluateur spécialisé qui pourra notamment établir son propre barème dûment motive et justifié par des références spécifiques au marché de son secteur d’intervention.
⚠️ Précautions à prendre ⚠️
Les barèmes doivent être utilisé en tenant compte notamment d'éléments tels que le choix le chiffre d'affaires H.T ou le bénéfice brut
Il appartient à l’évaluateur de se positionner dans les fourchettes proposées par le barème en fonction des caractéristiques du bien à évaluer et des circonstances conjoncturelles ou locales de toutes natures susceptibles d’avoir une influence sur la valeur du fonds.
Les pourcentages de chiffre d'affaires H.T sont normalement plus significatifs que les pourcentages de bénéfices.
Les bénéfices peuvent varier considérablement en fonction des priorités professionnelles de l’exploitant. Cette position parait conforme à la jurisprudence, qui admet que le chiffre d’affaires reflète mieux l’activité du commerce.
Les résultats obtenus doivent être corrigés pour tenir compte des caractéristiques propres à l'affaire
Sauf si l’évaluateur en a déjà tenu compte lorsqu’il a positionné le bien à évaluer dans la marge de coefficient proposée par le barème, les résultats obtenus doivent être corrigés pour tenir compte des caractéristiques propres à l’affaire (conditions du bail, valeur de l’emplacement, conjoncture économique dans la branche exercée, importance et état des agencements, matériel, mobilier commercial, existence de parking, etc.).
Il est toutefois observé qu’une correction sur une valeur globale sera plus aisément appréciable et plus facile à motiver qu’une correction de coefficient.
Les taux à appliquer varient
D’une manière générale, pour une catégorie donnée de biens, les taux à appliquer varient, à l’intérieur de la marge proposée pour la catégorie de biens concernée, de façon inversement proportionnelle au montant du chiffre d’affaires du fonds de commerce à évaluer.
Le chiffre d'affaires retenu est le chiffre moyen des trois dernières années.
Le chiffre d’affaires retenu est, sauf conditions d’exploitation anormales, le chiffre moyen des trois dernières années.
Par exemple, en cas de situation conjoncturelle particulière, il peut être justifié de pondérer les chiffre d’affaires des années concernées en les affectant d’un coefficient spécifique dûment motivé.
Il peut en être de même si, en raison de circonstances accidentelles locales, le chiffre d’affaires a subi des variations profondes au cours des dernières années (cas, par exemple, des fonds de commerce situés dans un secteur affecté par une opération de rénovation urbaine).
Dans de telles situations, l’effet de régulation recherché avec la pondération pourra être renforcé en considérant une période plus longue (5 ou 6 ans) et/ou en écartant les années où le chiffre d’affaires doit être considéré comme non significatif. Il est essentiel dans ces situations particulières de clairement justifier la démarche d’évaluation.
L'observation qui précède amène à rappeler que c'est la valeur vénale du fonds de commerce qui doit être recherchée
L’observation qui précède amène à rappeler que c’est la valeur vénale du fonds de commerce qui doit être recherchée, et non une valeur comptable ou une valeur de remplacement ou, même, une valeur liquidative.
Ainsi, il existe des circonstances où la méthode des barèmes est inapplicable compte tenu de la distorsion qui existerait pour le fonds de commerce, entre la valeur vénale dégagée du marché par comparaison et la valeur dégagée des résultats comptables par la méthode des barèmes.
La jurisprudence des tribunaux retient la valeur du droit au bail comme valeur minimale de l'indemnité d'éviction.
La méthode des barèmes s’avère ainsi inadaptée chaque fois qu’elle aboutit à une valeur inférieure à la valeur du droit au bail.
L’emplacement et/ou les conditions du bail commercial sont alors réputées représenter les éléments déterminants de la valeur du fonds. Dans cette circonstance, la valeur du droit au bail est généralement calculée suivant la méthode du « différentiel de loyer ».
Les pourcentages et les coefficients indiqués ci-après correspondent à une observation des pratiques du marché
Ils oscillent en fonction de la nature du fonds de commerce objet de l’évaluation. Les barèmes les plus élevés s’appliquent aux fonds localisés dans des zones attractives ou dont les locaux sont spacieux et en bon état et, à l’inverse, les barèmes les plus bas s’appliquent aux fonds localisés dans une rue peu commerçante ou dont les locaux sont en mauvais état.
On observe par ailleurs que les taux croissent en fonction de l’importance de la population : ainsi, les taux les plus bas se rencontrent généralement dans les communes de moins de 20 000 habitants et les taux les plus élevés dans les communes de plus de 100 000 habitants.
Enfin, les pourcentages et les coefficients ne sont plus utilisés quand le chiffre d’affaires annuel dépasse un plafond variant selon la nature de l’activité.
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