Sommaire
Évaluation fonds de commerce: Commerces de gros
Pour les fonds de commerce de gros, qui réalisent des chiffres d’affaires parfois très élevés, les experts n’utilisent qu’exceptionnellement des barèmes basés sur des pourcentages ou des coefficients applicables au chiffre d’affaires.
La valeur de ces fonds de commerce est souvent déterminée sur la base d’une à deux années de bénéfices nets, plus la valeur des éléments corporels (matériel essentiellement). Cette méthode d’évaluation demeure en usage bien qu’assez peu précise.
En toute hypothèse, la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail des locaux d’exploitation augmentée de la valeur des éléments corporels.
Il peut être observé que la valeur du droit au bail n’est retenue qu’à titre de valeur minimale. Si, pour ce type de commerce, l’achalandage peut paraître secondaire, voire inexistant, il n’en est pas toujours de même de la situation géographique du lieu d’exploitation, qui peut être déterminante en raison par exemple des facilités de desserte par gros transporteurs.
Méthode de valorisation "P. Souchon" pour les commerce de gros
De nombreux experts utilisent la méthode P. Souchon, qui consiste à retenir comme valeur du fonds la moyenne entre :
- La valeur de 10 % à 15 % du chiffre d’affaires TTC moyen annuel,
- Et la valeur de 1,5 à 3 fois la somme du bénéfice annuel et des émoluments annuels des dirigeants.
Méthode de valorisation "P. Souchon" pour les industries
- La valeur de 5 % à 10 % du Chiffre d’Affaires T.T.C annuel,
- Et la valeur de 1 à 2 fois la somme du bénéfice annuel et des émoluments annuels des dirigeants.
Remarque: dans cette méthode, pour les fonds d’industrie, le matériel s’évalue en principe séparément de la valeur du fonds.
Conseils
Quelle que soit la méthode d’évaluation retenue à titre principal, il est vivement recommandé de procéder à des contrôles par recoupement avec une, voire plusieurs autres méthodes pour cerner au mieux la valeur du fonds à estimer. Un recoupement sera considéré comme satisfaisant lorsque les valeurs dégagées par les différentes méthodes demeurent relativement proches les unes des autres.
En revanche, lorsque les résultats sont trop éloignés, il est indispensable d’identifier la méthode inadaptée. Retenir la simple moyenne entre des valeurs trop écartées constituerait un arbitrage peu probant.
Évaluation fonds de commerce: cas des succursales multiples
Une succursale ne peut pas en principe constituer un fonds de commerce à part entière.
Ce point de vente où s’exerce une partie de l’activité de l’organisme commercial, en général confiée à un gérant rémunéré, s’évalue en revanche à la valeur du droit au bail des locaux d’exploitation occupés, augmentée de la valeur du matériel qui y est affecté.
Évaluation fonds de commerce: artisan
Sauf exception, qu’il convient alors de traiter comme un cas d’espèce, les fonds d’artisan s’évaluent sur la base de la valeur du pas-de-porte majorée de la valeur du matériel.
L’exception peut, par exemple, être le fait d’une activité commerciale concomitante significative.
Évaluation fonds de commerce situés dans des immeubles ou lots insalubres
La législation relative à la lutte contre l’habitat insalubre a une incidence sur la valeur des fonds de commerce situés dans des immeubles ou ilots faisant l’objet d’une déclaration d’insalubrité.
En effet, aux termes de l’article L 1331-28-2 du Code de la santé publique, à partir de la notification par le préfet de la décision reconnaissant l’insalubrité d’un immeuble, le propriétaire ou le locataire principal ne peut ni renouveler un bail ni relouer des locaux vacants. Les conséquences de cette législation sur la valeur d’un fonds de commerce sont différentes selon que l’activité commerciale consiste, ou non, en l’utilisation des lieux aux fins d’habitation.
1. Commerces ayant pour objet l'utilisation des lieux comme habitation
Si ces fonds de commerce sont situés dans des immeubles déclarés insalubres, ou interdits à l’habitation, ou dans des « bidonvilles *, leur valeur est pratiquement nulle.
Aux termes de l’article L 322-7 du Code de l’expropriation, la valeur d’un fonds de commerce portant sur l’exploitation d’un établissement aux fins d’hébergement est estimée en prenant en compte la réalité de la gestion hôtelière de l’établissement et est réduite, le cas échéant, du montant estimé des travaux nécessaires pour assurer la sécurité ou la salubrité des locaux tels que résultant notamment de l’exécution des mesures de police prescrites au propriétaire ou à l’exploitant ainsi que de celui des frais de relogement dus en application des articles L 521-1 à L 521-4 du Code de la construction et de l’habitation.
2. Commerces n'ayant pas pour objet l'utilisation des lieux comme habitation
a. Si ces commerces sont installés dans des bidonvilles
Ils ne bénéficient pas du statut de la propriété commerciale et, en cas d’expropriation, ils ne devraient pas donner lieu à indemnisation.
b. S'ils sont installés dans des immeubles déclarés insalubres ou interdits à l'habitation, deux cas sont à envisage selon la date de l'installation du commerçant
- Si l’installation du commerçant est antérieure à l’arrêté d’insalubrité du préfet, c’est la situation précaire du fonds de commerce qui sera considérée pour justifier un abattement à pratiquer sur la valeur normale du fonds. En matière d’expropriation, pour sanctionner cette précarité, les abattements varient de 10 à 20 % selon les décisions jurisprudentielles.
- Si l’installation du commerçant est postérieure à l’arrêté d’insalubrité du préfet, le commerçant se trouve en situation irrégulière et son exploitation commerciale n’a pas de valeur marchande. En cas d’expropriation, il ne peut prétendre à aucune indemnité.
Pas-de-porte et droit au bail
Institué par la loi du 30 juin 1926, le droit au bail est parfois appelé « droit de renouvellement » ou encore « pas-de-porte ».
Depuis le décret du 30 septembre 1953, article 1er modifié, le droit de renouvellement est d’ordre public. La plupart des auteurs et des juridictions estiment que la valeur d’un fonds de commerce ne saurait, en toute hypothèse, être inférieure à la valeur de l’élément « pas-de-porte », c’est-à-dire, en principe, du droit au bail. Ce principe a été largement confirmé par une jurisprudence constante des cours d’appel.
La valeur du droit au bail apparaît comme la somme des droits à verser par le nouveau locataire commercial, à l’ancien locataire (le pas-de-porte) et au propriétaire (le droit d’entrée), pour entrer dans les lieux.
En l’absence de droit d’entrée, la valeur du droit au bail est donc égale à la valeur du pas-de-porte.
Évaluation fonds de commerce: 3 méthodes de valorisation
Plusieurs méthodes de valorisation sont utilisables pour évaluer un droit au bail.
La méthode qui consistait à multiplier le loyer du local considéré (ou sa valeur locative lorsque le lover s’écarte anormalement des valeurs du marché) par un coefficient multiplicateur variant entre 8 et 15 est devenue arbitraire et source de grossières erreurs dès lors que les évaluateurs ont perdu de vue le lien qui devait exister entre le choix du coefficient multiplicateur et la réalité économique.
Un choix objectif du coefficient aurait dû, par exemple, intégrer la capitalisation d’une économie de loyer ainsi que des paramètres de situation et de consistance des locaux. À défaut, cette méthode du coefficient de loyer est abandonnée.
La méthode de valorisation dite « méthode différentielle »
Méthode de valorisation qui consiste à comparer les valeurs vénales « libre » et « occupé » du local considéré pour retenir la différence comme valeur du droit au bail. Le local étant nécessairement occupé dans l’hypothèse d’une évaluation du droit au bail, la valeur « libre » est estimée par comparaison avec des mutations d’immeubles comparables cédés libres de toute occupation.
Certains experts considèrent qu’en toute rigueur la valeur « occupé » devrait également être recherchée par comparaison avec des mutations d’immeubles semblables cédés en situation d’immeubles occupés.
Cependant, une telle recherche de valeur locative de marché reviendrait à ignorer des aspects spécifiques au bail dont il s’agit de dégager la valeur du droit au bail.
Dans les faits, la valeur vénale de l’immeuble « occupé » est calculée en capitalisant le loyer demandé à un taux dégagé par une étude du marché locatif.
Exemple: Immeuble loué à usage commercial 3 000 € par an
Valeur de l’immeuble « occupé » en capitalisant le loyer à un taux de 10%
- (3000 * 100) /10 = 30 000 €.
Valeur de l’immeuble « libre » appréciée par référence aux prix constatés pour des immeubles « libres » comparables : 50 000 €.
En supposant qu’il n’y ait pas d’indemnité d’entrée à verser au propriétaire des murs.On peut admettre que la valeur du droit au bail est de : 50 000 € – 30 000 € = 20 000 €
Cette méthode – séduisante par sa rigueur mathématique – s’avère inadaptée dès que le loyer est élevé. En effet, dans cette hypothèse, la méthode générerait une valeur de droit au bail négative.
Or, il n’est pas exceptionnel que les valeurs vénales des immeubles vides soient inférieures aux valeurs vénales de ces mêmes immeubles bien loués. C’est notamment le cas en période de crise du marché locatif où les immeubles de rapport bien loués constituent des placements recherchés.
Même en période de crise du marché locatif, avec une offre supérieure à la demande, il serait irréaliste de conclure à l’inexistence du droit au bail. En effet, il est permis de considérer que les immeubles bien loués en période de crise correspondent généralement à des emplacements particulièrement recherchés par les locataires potentiels.
Dans ce contexte, il convient d’opter pour une méthode de valorisation traditionnelle prenant en compte davantage de paramètres intrinsèques et extrinsèques au fonds de commerce à estimer, dont notamment les paramètres de situation des locaux d’exploitation.
La méthode de valorisation dite de « l'économie de loyer »
Méthode de valorisation autrement connue sous le nom « différentiel de loyer » peut être recommandée dans le cas où le loyer effectivement payé par le locataire partant est inférieur à la valeur locative des locaux.
En cas de reprise du bail par un nouvel exploitant, celui-ci est censé bénéficier d’une économie de loyer égale à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail en cours.
La valeur du droit au bail représente alors la capitalisation du montant de cette différence sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital.
Exemple: un local commercial dont le loyer annuel est de 25 000 €, alors que sa valeur locative est 40 000 €
Soit un local commercial dont le loyer annuel est de 25 000 €, alors que sa valeur locative est 40 000 €.
L’économie de loyer est de 15 000 € (40 000 – 25 000).
Le locataire commerçant bénéficiant du droit au renouvellement du bail, la capitalisation de cette « économie de loyer » détermine la valeur du droit au bail. Pour un taux de capitalisation de 9 %, la valeur de celui-ci est de 15 000 / 0,09 = 166 667 € arrondis à 165 000 €.
Les juridictions de l’expropriation appliquent directement, parfois, un coefficient multiplicateur à l’économie de loyer. Ce coefficient peut varier de 4 à 9.
La méthode de valorisation par comparaison
Cette méthode, plus traditionnelle, consiste à apprécier directement la valeur du droit au bail du local considéré par référence à des mutations de droit au bail comparables par des éléments caractéristiques tels que la qualité de l’emplacement, les conditions du bail, la qualité et l’état d’entretien de l’immeuble, etc.
Les prix constatés pour ces mutations de référence sont alors réduits au mètre carré de superficie pondérée, ou, à défaut, au mètre carré de superficie utile pour s’appliquer à la superficie pondérée ou à la superficie utile des locaux dont il s’agit d’évaluer la valeur du droit au bail. Dans l’hypothèse d’une pondération de superficie, les coefficients de pondération le plus souvent utilisés par les experts sont les suivants :
Boutiques ordinaires
- Pour la première zone (calculée sur 5 à 6 m de profondeur à partir de la façade) : 1
- Pour le surplus de la boutique : 0,50 à 0,80
Boutiques d'angle (situées à l'angle de rues)
- Emplacement à commercialité très bonne ou exceptionnelle : 1,1 à 1,4
- Emplacement de bonne commercialité : 1,1 à 1,2
Arrière-boutique
- Avec vitrine sur rue : 0,50 à 0,70
- Avec porte et fenêtre sur cour : 0,40 à 0,60
- Ordinaire : 0,50
Caves
- Sous-sol accessible au public : 0,30 à 0,50
- Cave cimentée : 0,20
- Cave terre battue : 0,10
Atelier sur cour
- 0,30 à 0,50
Atelier sur rue
- 0,50 à 0,70
Cour couverte
- 0,30
Appartement d'habitation
- Relié à la boutique : 0,60
- Non relié : 0,40 à 0,60
Appartement commercial
- Pièces sur rue : 0,80 à 1,10
- Pièces sur cour : 0,40 à 0,70
- Annexes : 0,20 à 0,40
Exemple: local commercial de 108 m²
Du fait de sa référence directe au marché des droits au bail, cette méthode parait la plus sûre. Toutefois, elle exige une approche plus fine du bien à estimer et nécessite des références comparables suffisamment nombreuses et suffisamment homogènes pour constituer un échantillon représentatif du marché. La méthode par comparaison est fréquemment utilisée tant par l’administration fiscale que par les juridictions d’expropriation. Le droit au bail des locaux commerciaux obéissant de plus en plus à des critères d’ordre économique, dont notamment les perspectives d’évolution d’un emplacement et des activités susceptibles de s’y exercer, la méthode par comparaison parait la plus appropriée pour appréhender au mieux la loi de l’offre et de la demande.
Exemple Considérons un local commercial de 108 m² comportant :
- une boutique ordinaire de 80 m² (8 m de façade et 10 m de profondeur) :
- une arrière-boutique ordinaire de 18 m² ;
- et une cave avec sol terre battue de 10 m².
La superficie pondérée de ce local s’établit comme suit :
- Boutique :
- Première zone sur 5 m de profondeur 5 x 8 = 40 m²
- Surplus : 40 m² x 0,50 = 20 m²
- Arrière-boutique: 18 m² x 0,50 = 9 m²
- Cave :10 m² x 0,10 = 1 m²
Total = 70 m²
Si pour des locaux comparables, l’étude du marché local des cessions de droit au bail fait ressortir une valeur de 300 € le m² pondéré, la valeur du droit au bail du local considéré sera égale à : 300 € x 70 = 21 000 €.
Autres éléments incorporels
Le nom commercial, l’enseigne sont en principe estimés au titre du fonds de commerce. Les brevets et marques de fabrique font l’objet quant à eux d’une évaluation distincte dans la mesure où la comptabilité de l’entreprise permet de la déterminer.
Les marques et brevets peuvent être évalués par les méthodes suivantes
- Le cumul des frais de recherche ou de publicités s’ils ne sont pas exploités ;
- La capitalisation des bénéfices qu’ils suscitent ;
- La capitalisation des redevances de licence au cas où l’exploitation du brevet ou de la marque a été concédée à une entreprise tierce.
S’agissant de l’estimation des actifs incorporels, il faut distinguer la valeur des actifs corporels immobilisés (matériel et outillage) ou circulants (marchandises).
Actifs immobilisés
L’estimation du matériel ou de l’outillage se réalise sur la valeur nette comptable. Si cette dernière est nulle ou insignifiante par rapport au bon état des actifs en cause, il faut prendre en compte leur valeur vénale ou valeur de marché (par exemple, l’Argus pour les automobiles).
Actifs circulants
Le stock de marchandises devra aussi faire l’objet d’une estimation distincte. Celle-ci devra tenir compte de l’importance et de la vitesse de rotation du stock (écoulement des marchandises).
Ainsi, les marchandises qui sont en stock depuis un certain temps se voient appliquer une décote dont le taux est fixé suivant la nature de la marchandise et la durée de stockage.
Il est recommandé de s’assurer qui l’importance du stock de marchandises correspond à une quantité normale compte tenu de l’activité de l’exploitant. A défaut, une décote devra être pratiquée si l’écoulement des marchandises s’avère difficile.
