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Valorisation d'entreprise: les facteurs se rapportant au local commercial
Emplacement
La situation du fonds reste un facteur essentiel de sa valorisation. En effet, un bon emplacement stratégiquement favorable vis-à-vis de la concurrence (bonne desserte, meilleur achalandage, possibilité de déspécialisation) sera un paramètre de sécurité des revenus et contribuera à garantir la rentabilité de l’exploitation.
L’emplacement peut s’apprécier par rapport à la région, la ville, le quartier, la rue, voire l’étage, où est situé l’immeuble d’exploitation. Il n’est pas exceptionnel que, dans une même rue, les valeurs varient sensiblement d’un secteur à l’autre, d’un trottoir à l’autre, compte tenu des courants de circulation du public ou du type de fréquentation.
Par exemple, une situation en angle de rue, ou permettant des ouvertures sur plusieurs voies, sera en principe réputée valorisante.
Dans les zones qui connaissent des difficultés croissantes de circulation, la proximité des possibilités de stationnement constitue un facteur valorisant notamment pour les commerces dont l’objectif est de réaliser un chiffre d’affaires élevé avec des marges bénéficiaires moyennes.
Ainsi, la géographie du site d’exploitation doit être prise en considération, de façon plus ou moins importante selon le type d’activité concerné.
Configuration et agencement
Bien que l’immeuble d’exploitation soit un bien distinct du fonds de commerce (et donc évalué séparément), l’importance, la configuration et l’état d’entretien des locaux ne sont pas sans influence sur la valeur du fonds.
Les locaux doivent être adaptés à l’exercice de l’activité envisagée. Par exemple, des locaux avec une configuration défavorable aux conditions d’exploitation impliquent généralement une moins-value de la valeur du fonds, ne serait-ce qu’en raison du surcoût d’exploitation constaté.
À l’inverse, dans le cas des locaux surdimensionnés par rapport à l’activité exercée, la valeur du droit au bail peut conférer au fonds une valeur supérieure à celle qui se dégagerait des données comptables.
En règle générale, les locaux doivent comprendre :
- Un magasin de dimensions adaptées à l’activité exercée ;
- Des arrières boutiques et réserves de dimensions suffisantes.
Une bonne configuration serait celle d’un local présentant la surface d’un double carré équipé d’une vitrine d’au moins 5 mètres de largeur.
La jurisprudence, en matière de valorisation d’entreprise, de la Cour de cassation considère l’état d’entretien du local d’exploitation comme un paramètre intervenant dans l’évaluation du fonds de commerce concerné.
Par extension, la qualité et l’état d’entretien des agencements intérieurs et extérieurs sont naturellement devenus des facteurs influant sur la valeur des fonds de commerce. Il apparaît notamment que des agencements très spécialisés peuvent selon les circonstances constituer des éléments de plus-value dans l’évaluation du fonds de commerce, ou, au contraire, représenter un paramètre de moins-value notamment en cas d’équipements obsolètes.
Valorisation d'entreprise: les facteurs inhérents à l'activité commerciale
Ces facteurs tiennent au matériel, aux qualités professionnelles de l’exploitant et aux résultats escomptés. Afin d’optimiser la valeur de votre entreprise (TPE ou PME) ou fonds de commerce, il vous faudra porter un oeil attentif à ces derniers.
Matériel et stocks
Le matériel attaché à l’exploitation d’un fonds de commerce comprend généralement du mobilier (rayonnages, comptoirs, meubles réfrigérés…), de l’outillage (matériel de bureau, appareils de chauffage, d’éclairage et d’entretien, matériel de vente, de manutention ou d’atelier…), du matériel de transport (camions, camionnettes, remorques, voitures).
L’estimation d’un fonds de commerce s’entend en général stocks ou marchandises non compris.
Lorsque les stocks ou marchandises sont cédés avec le fonds, leurs prix de reprise seront fixés préalablement soit à dire d’expert, soit forfaitairement.
Qualités professionnelles de l'exploitant
Les qualités professionnelles de l’exploitant ne sont ni quantifiables ni transmissibles avec le fonds de commerce, sauf cas particulier où le professionnel (qui a établi la notoriété du fonds) s’est engagé par contrat à poursuivre son activité avec l’acquéreur du fonds. Cependant, les qualités de l’exploitant participent nécessairement à la valeur du fonds cédé dans la mesure où l’importance de la clientèle est fonction notamment du savoir-faire de l’exploitant.
Selon les circonstances de fait, qu’il appartiendra à l’évaluateur d’apprécier, le paramètre « qualités professionnelles de l’exploitant » interviendra en moins-value ou en plus-value dans l’estimation de la valeur du fonds concerné.
En ce qui concerne :
- la prise en compte, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, de la dépréciation éventuelle du fonds résultant du décès de l’exploitant ;
- l’incidence, sur l’évaluation d’une entreprise, de sa dépendance à un « homme-clé ».
Résultats et perspectives d'avenir
En période normale, l’utilité d’un fonds réside essentiellement dans le revenu que l’acquéreur espère en tirer. L’appréciation de ce revenu futur est en général basée sur une extrapolation des bénéfices réalisés dans les dernières années d’exploitation normale.
Cette extrapolation peut intégrer des perspectives d’évolution de l’activité du fonds telles que, par exemple, une évolution favorable ou défavorable de l’environnement. La Cour de cassation a ainsi jugé que la valeur d’un fonds de commerce à la date du fait générateur de l’impôt doit tenir compte des perspectives d’avenir existant à cette date (Cass. com. 1-10-1996 n° |296 : RJF 2197 n° 182).)
Cependant, dans le cas des opérations d’expropriation, les appréciations relatives aux perspectives d’évolution doivent impérativement intégrer la notion de préjudice direct, matériel et certain (C. expr. art. L321-1).
